Как мониторить стройку

В ходе стартапа «Шах и Мята» мне пришлось с нуля выстраивать тактические вопросы взаимодействия с генподрядчиком и прочими подрядчиками по строительным работам.

1

А ну-ка строй-ка!

Давайте вернемся на два шага назад - к инвестиционному бюджету стартапа практически любого ресторана. Какие у нас самые весомые статьи затрат?

  • Производственное оборудование
  • Мебель
  • Строительные, ремонтные и отделочные работы (!), которые конечно, во многом зависят от дизайн-проекта.

По опыту могу сказать, что эта статья может занимать в среднем 40-60% (!) от всего инвестиционного бюджета. Давайте учитывать всё – и перепланировку помещения, и отделку, и коммуникации. А коммуникации – это и вентиляция, и канализация с жироуловителями, и электрика, и слаботочные сети (компьютерная сеть, звук, видео/ ТВ, охранная сигнализация, противопожарная сигнализация). Особенно здорово можно «прилипнуть» на такой статье расходов, как вентиляция. У меня в практике было несколько кейсов, когда ожидаемые виртуальные расходы оказывались в два раза меньше фактических расходов. Особенно актуально это, когда здание уже не совсем современное, документации проектной толком нет, и приходится проводить «полевые испытания», чтобы составить представление об имеющихся ресурсах и хотя бы сделать правильный расчёт баланса воздуха, чтобы установить потом оборудование нужной мощности.

Так получилось и здесь, на «ШиМе». Задача была нетривиальная – используя имеющиеся мощности, спроектировать, а самое главное, сделать (!) – чтобы всё потом работало (!) – систему-систему вентиляции … С учётом того, что у нас появляется мангал, казан, тандыр (эти, правда, электрические), кальянная стойка.

Понятно, что при этом воздух с мангала должен, проходя через гидрофильтр, очищаться и охлаждаться практически до 60 градусов, что делает возможным выбросить его чуть ли не в общую вытяжную вентиляцию, но мы всё равно сделали отдельный воздуховод от мангала – по всем «канонам» (безопасность – прежде всего!).

Понятно, что вентиляция также увязывается с системой оповещения о пожаре и системой пожаротушения (получилось, что систему оповещения мы сделали с нуля, а система пожаротушения просто уже была – чего же её не использовать…) Но все эти инструменты и подсистемы были заранее просчитаны и потом успешно воплощены. В ходе работ мы решения строительные решения немного корректировали, но остались примерно в том же бюджете.

Строительные решения

Вообще, конечно, «строительные решения» приходится принимать на всем протяжении стартапа – по многим и многим вопросам. Конечно, тут помогает опыт Опыт открытия ресторанов))

Но, если вы даже раньше никогда не занимались обустройством ресторана, то в своей родной квартире / доме вы же когда-то делали ремонт? Безусловно, вам приходилось совместно с подрядчиком принимать эти самые вышеупомянутые строительные решения …

В общем, для того, чтобы сэкономить на этом аспекте стартапа, придется немного заморочиться и привести к системе и этот участок. Что толку, если в результате жесткого перекрестного тендера по оборудованию вы «выдавили» с поставщиков, допустим, двести тысяч рублей, но в то же время администрация торгового центра, где вы арендуете площадку, не пошла навстречу всего в одном вопросе - вместо самотечной канализации вы вынуждены ставить сололифты … – и вся эта экономия канула в небытие (ситуация взята из другого «живого» кейса)? Обидно? – Более чем.

Поиск оптимальных строительных решений в процессе стартапа – важнейший пункт в экономии бюджета. Если вы – не строитель, наймите надежного лояльного эксперта, который будет играть в вашей команде. С любым графиком и сценарием взаимодействия. Уж эти-то консультационные затраты вы точно окупите в несколько раз.

economy-1100x618

Сначала проектируем, потом строим …

Так вот точно гораздо удобнее, чем строить «по месту»… Если у вас проекты (как технологические решения, так и «инженерка» - электричество, вентиляция, водоснабжение, канализация) на руках задолго до начала строительства, то вы не только точно оцените бюджет строительства, но и сможете провести квалифицированный тендер – см. ниже …

Безрадостная статистика: менее половины (!) стартапов в моей практике делали полное проектирование до начала строительства. А ведь мощность вентиляции напрямую зависит от выбранного оборудования, бюджет отделки – от конкретного дизайн-проекта… Кстати, хороший и опытный дизайнер всегда одним из первых задает такой вопрос – «Каков ваш бюджет проекта на отделку?» И потом действительно вписывается в этот бюджет! Вот это высший пилотаж!

Посмотреть портфолио, выполненные объекты, пообщаться с реальными заказчиками исполнителя – наверное, это тот минимум действий, которые необходимы при выборе дизайнера, да и любого другого подрядчика. Особенно, вернемся к теме этой статьи, - строительной бригады))

Смета

Если у вас есть Проекты (пусть даже не все) до начала работ, вы сможете сделать то, что не делает большая половина стартапов – а именно – запросить смету на работы у нескольких возможных подрядчиков – и таким образом провести самый настоящий тендер среди строителей. Таким образом, вы заранее будете знать относительно точно свои расходы и заранее можете обсудить строительные решения в конкретных узлах, что, конечно же, отразится на смете в сторону понижения! Фраза «относительно точно» в предыдущем предложении, к сожалению, не случайна, поскольку «допы» (дополнительные работы, не включенные в смету) «вылезают» всегда. Но если у вас нет проекта, вся ваша смета и будет состоять только из «допов».

Акты

Затем, когда начинается стройка, вы сделали предоплату, работы начались, и строители … опять просят денег, почти каждый день А почему? Неужели они уже действительно всё потратили, как кричат об этом? Аргумент у них железобетонный «Сроки горят, нужны деньги, нужна плитка, нужна алмазная резка по бетону, нужно сололифты покупать …». - Научите их сдавать вам свои работы. По блокам. В большом строительстве – это заполнение форм КС-2, КС-3. По сути – это акты выполненных работ. Или, если выразиться более точно, - акты действительно выполненных строителями и проверенных вами или вашими представителями работ по объекту. Эти блоки работ должны быть вам понятны. Например, демонтировал все существующие ненужные перегородки – осметь и сдай Заказчику!

Не призываю вас заниматься строительной бюрократией, а всего лишь призываю систематизировать движение денег между вашим расчётным счетом, кассой и строительной бригадой. Чтобы сжимать сроки, сделайте процесс двусторонним. Одна история – это строители получают деньги. Другая история – строители сдают вам работы. Таким образом, подводя хотя бы еженедельно сальдо по стройке, вы будете всегда знать, что у строителей есть еще на руках, например, сто тысяч рублей.

Определите такой порог для себя – на сколько могут «висеть» вам строители. Пусть, например, действительно, на сто тысяч. Кроме самого финального этапа работ. Последнюю «сотку», скорее всего, вы захотите им выплатить уже после завершения всех работ. С таким подходом – поток денег с одной стороны и акты выполненных работ с другой - дело пойдет быстрее и, что важно, без лишних эмоций с обоих сторон.

Конечно, и в стартапе «Шах и Мята» мы двигались вперёд только с учётом всего вышеизложенного.